Altlasten stellen gerade bei einem gewerblichen Immobilienerwerb ein nicht zu vernachlässigendes Risiko dar. Werden diese nicht rechtzeitig erkannt oder gar ignoriert, kann dies zu hohen Kosten führen. Doch wer kommt für diese Kosten auf? Und wie kann ich mich als Verkäufer eines Grundstücks vor möglichen späteren Haftungsansprüchen freistellen? Mit diesen Fragen wird sich der folgende Rechtsrat auseinandersetzen.
Was sind überhaupt Altlasten?
Altlasten sind gesetzlich definiert in §2 des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (kurz: BBodSchG), erklärt Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow. Demnach handelt es sich dabei um „schädliche Bodenveränderungen“, §2 (5) BBodSchG die sowohl durch Abfälle oder umweltschädliche Stoffe hervorgerufen werden können, §2 (5) Nr. 1 u. 2 BBodSchG.
Beispiele für Altlasten im Grundstücksboden sind:
Kriegsmaterial wie Bomben, Granaten oder Munition, Alte Benzintanks oder andere Tankanlagen, Industrie- und Gewerbeabfälle wie Chemikalien, Öle oder Schwermetalle, Landwirtschaftliche Abfälle wie Dünger oder Pestizide.
Sowohl bei privaten, aber gerade auch bei gewerblich genutzten Immobilien können diese das Grundstück stark im Wert mindern oder auch quasi wertlos machen, da durch diese bspw. der eigentliche Nutzungszweck nicht mehr ausgeübt werden kann.
Was muss ich als Verkäufer eines Grundstücks also beachten?
Verkäufer eines Grundstücks kommen oft auf die Idee, sich vertraglich von der Haftung befreien zu lassen bzw. diese von vorneherein zu begrenzen. Dies kann allerdings problematisch sein, da es bei der Vertragsverhandlung zum einen weder im Interesse des Käufers sein dürfte, den Verkäufer derart zu schützen; zudem ist zweifelhaft ob die Haftung derart, d.h. für erst später bekanntwerdende Altlasten, überhaupt pauschal vertraglich ausgeschlossen werden dürfe.
Nach einer neueren Entscheidung des BGH (Urteil vom 11.November 2022, Az. V ZR 213/21) löst bereits ein verschwiegener Altlastenverdacht seitens des Verkäufers einen Anspruch des Käufers auf Mängelbeseitigung gegen den Verkäufer aus (sofern sich der Verdacht später bestätigt), bis hin zur kompletten Anfechtung des Kaufvertrags. Auf Grund der oft hohen Kosten stellt dies wie beschrieben ein hohes Risiko dar!
Bei bekannten Altlasten sollten diese selbstverständlich im Kaufvertrag erwähnt werden und es sollte auch geregelt sein, wer für die Beseitigung dieser zuständig ist, rät Rechtsanwalt Fürstenow. Dies wird sich regelmäßig im Kaufpreis niederschlagen, da Altlasten sich oft als stark wertmindernd erweisen werden.
Daher kann es sich sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer empfehlen, eine Versicherung abzuschließen, die vor solchen Kosten durch Umweltrisiken schützen soll.
Was gibt es für Versicherungen?
Es gibt zum einen die sogenannte „W&I-Versicherung“ (Warranty & Idenmnity). Diese ist zumeist bei M&A-Transaktionen wie bspw. Unternehmensfusionen bereits Standard, kann aber auch wie hier vorliegend bei Immobilientransaktionen abgeschlossen werden. Diese sichert sich (zukünftig) ergebene Risiken und Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag ab. Allerdings ist der Schutz vor Umweltrisiken, zu denen auch Altlastenschäden fallen, auf Grund der schnell anfallenden Schadenshöhen meist nicht standardmäßig mitversichert und es müsste zusätzlich bspw. eine Umweltschadensversicherung abgesichert werden.
Zusätzlich zu der Umweltschadensversicherung entwickelt sich gerade zudem eine weitere Möglichkeit: Die „Pollution Legal Liability“ (PPL). Diese kann, je nach Ausgestaltung, sowohl Drittforderungen bspw. von Behörden als auch allgemein entstehende Kosten abdecken. Die Versicherung wird dabei durch eine vorherige genaue Prüfung seitens der Versicherungsgesellschaft an die jeweiligen Risiken des abzusichernden Sachverhalts angepasst.
Natürlich ist die zu leistende Versicherungsprämie auf Grund der Dimensionen, die tatsächlich eintretenden Schäden annehmen können, meist nicht gering, es kann jedoch trotzdem ratsam sein, eine solche abzuschließen. Zumal die Versicherungsprämie im Kaufpreis als feste Größe meist besser verhandelt bzw. transparent berücksichtigt werden kann als eventuell auftretende Schäden, die man meist noch nicht genau bemessen kann. Dies macht Transaktionen kurzfristig vielleicht etwas teurer, langfristig betrachtet können so aber auch weitaus höhere Kosten vermieden werden.
Sowohl der Käufer (als eine Art Eigenschadendeckung), als auch der Verkäufer (als eine Art Haftpflichtversicherung) können diese abschließen.
Fazit
Eine mögliche Altlastenbelastung und deren Folgen sollten bei einem Immobiliengeschäft keinesfalls unterschätzt werden. Deshalb empfiehlt es sich, sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer, um Lösungen zu bemühen, um die Risiken so gering wie möglich zu halten. Da die Rechtsprechung dem jedoch wie aufgezeigt klare parteiliche Grenzen setzt, kann der Abschluss einer der beschriebenen Versicherungen durchaus eine sinnvolle Lösung darstellen. Ob sich eine solche jedoch tatsächlich lohnt, lässt sich pauschal natürlich nicht beantworten und ist vom Einzelfall abhängig. Genauso unsicher ist, ob sich diese in Deutschland durchsetzen wird. Ganz klar ist hingegen, dass man sich gerade bei jeder gewerblichen Immobilientransaktion mit dem Thema Altlasten beschäftigen sollte, sich den Risiken bewusst sein und entsprechende Lösungen zu entwickeln.
Haben Sie noch weitere Fragen zu dem Thema; befinden sich oder planen gerade eine (gewerbliche) Immobilientransaktion und benötigen Unterstützung? Rechtsanwalt Herr Sascha C. Fürstenow berät Sie hierzu gerne weitergehend.
Der Rechtsrat wurde von dem Mitarbeiter der FÜRSTENOW Anwaltskanzlei, Herrn Ewert, erstellt und von Rechtsanwalt Fürstenow finalisiert.