Ein geeignetes Grundstück zu finden ist oftmals nicht leicht – insbesondere für Berufsträger, die nach einer Praxis oder Bürofläche suchen. Dabei sind mehrere Faktoren für den Erfolg entscheidend: Das Grundstück dafür muss zentral, verkehrsgünstig sowie modern bebaut sein, um Kundschaft anzuziehen. Berufseinsteiger mieten sich oft Immobilien für die Berufsausübung, während erfahrene Berufsträger eigene Immobilien nutzen. Bei der Grundstücksübertragung auf eine Gesellschaft sind wichtige Aspekte zu beachten, die Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow im folgenden Beitrag kurz darstellt.
Sonderbetriebsvermögen
Oft werden die Immobilien in Berufsausübungsgemeinschaften gehalten, sie können als sogenanntes Sonderbetriebsvermögen gehalten werden. Demnach stellt ein Sonderbetriebsvermögen Wirtschaftsgüter bzw. Immobilien dar, die im Eigentum von einem oder mehreren Gesellschaftern stehen und von der Gesellschaft betrieblich genutzt werden.
Zum Betriebsvermögen, das bei der Berechnung der Einkünfte berücksichtigt wird, gehört das Sonderbetriebsvermögen der Gesellschafter auch dazu. Der Mitunternehmeranteil umfasst nicht nur seinen Anteil, sondern auch sein Sonderbetriebsvermögen. Zudem sind die negativen sowie positiven Wirtschaftsgüter des Sonderbetriebsvermögens in die Gewinnermittlung einzukalkulieren. Jedoch können bei der Übertragung von Mitunternehmeranteilen durch Sonderbetriebsvermögen steuerliche Nachteile entstehen. In dem Fall, dass stille Reserven aufgedeckt werden, kann eine hohe Steuerlast die Folge sein.
Grunderwerbsteuer und MoPeG
Bei der Übertragung von Grundstücken auf eine Gesellschaft kann grundsätzlich auch Grunderwerbsteuer anfallen, diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Bislang wurde die Grunderwerbsteuer für Personengesellschaften nach §§ 5,6 GrEStG nicht erhoben, doch mit der Einführung des MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) fällt diese Befreiung von der Grunderwerbsteuer weg.
Über die Einführung des MoPeG hatte RA Fürstenow bereits ausführlich berichtet: https://www.anwalt.de/rechtstipps/das-gesetz-zur-modernisierung-des-personengesellschaftsrechts-mopeg-und-die-auswirkung-der-gbr-reform-232387.html
Das sog. Transparenzprinzip fällt im steuerlichen Sinne nach dem MoPeG weg. Demnach werden Personengesellschaften wie eigenständige Rechtsträger behandelt, sodass Grundstücksübertragungen zwischen der Gesellschaft und Gesellschafter steuerbar werden.
Um jedoch offene Fragen und Unsicherheiten im Zusammenhang mit den Vergünstigungen zu verringern, wurden die Anpassungen in das Kreditzweitmarktförderungsgesetzt verankert und umgesetzt, das zum 01.01.2024 auch in Kraft getreten ist. Somit bleibt die bisherige Regelung zur Grunderwerbsteuer und der Gesamthandsregelung – mit der zeitlichen Begrenzung bis Ende 2026. Ab 2027 ist zu erwarten, dass eine einheitliche Lösung für die durch das MoPeG gewollte Grunderwerbsteuer erfolgt.
Anstehende Reform der Grunderwerbsteuer
Seit 2023 ist ebenfalls eine Reform der Grunderwerbsteuer in Planung. Damit sollen die Steuerbefreiungen bzw. Steuerbegünstigungen für Personengesellschaften in das Grunderwerbsteuergesetz vereinfacht und vereinheitlicht werden, insbesondere bei Share Deals (Anteilserwerb). Demnach sollen diese Begünstigungen nur bei vollständiger Anteilsvereinigung greifen. Laut dem Beschluss des Bundestages vom 18.10.2024 soll die Grunderwerbsteuer-Befreiung vor dem 31.12.2026 erfolgte Grundstücksübertragungen weiterhin Anwendung finden.
Schlusswort
Bei der Übertragung und Umstrukturierung von Immobilien insbesondere im Zusammenhang mit der beruflichen Ausübung sind wesentliche steuerliche sowie rechtliche Aspekte zu beachten. Daher empfiehlt RA Fürstenow neben einer steuerlichen Beratung auch anwaltliche Unterstützung, um die neuen gesetzlichen Änderungen in Bezug auf die Grunderwerbssteuer und MoPeG einzuhalten.