Steuerrechtliche Aspekte bei Grundstücksverkäufen
Eine Immobilie ist für viele Menschen in Deutschland eine sichere und beliebte Kapitalanlage. Wer seine Immobilie jedoch zu früh veräußert, muss den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Der frühzeitige Verkauf einer Immobilie wird nämlich als Spekulationsgeschäft angesehen. In diesem Artikel führt Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow die wichtigsten steuerrechtlichen Aspekte vor, die bei der Veräußerung eines Grundstücks innerhalb der sog. Spekulationsfrist relevant sein können und erklärt, wann eine Steuerpflicht entstehen kann und welche Ausnahmen bestehen. Dieser Artikel stellt keine vollständige steuerliche Beratung dar.
1. Grundstücksverkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre)
Grundsätzlich unterliegt der Veräußerungsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften nach §§ 22, 23 EStG (Einkommenssteuergesetz) innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren der Besteuerung, erklärt RA Fürstenow. Um die 10-Jahres-Frist richtig zu berechnen, ist das Datum der notariellen Beurkundung maßgeblich.
Ausnahmen von der Steuerpflicht gibt es, wenn das Grundstück nach § 23 EStG ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dies kann durch den Verkäufer selbst oder durch das Kind erfolgen, für das weiterhin Kindergeldanspruch oder Anspruch auf Freibetrag besteht und dem Kind unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen.
Für ein Kind, das älter als 25 Jahre ist, gilt diese Ausnahme nicht mehr laut dem Urteil vom Bundesfinanzhof vom 24.05.2022 (Az. IX R 28/21). Ebenfalls wird die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken laut dem BFH verneint, wenn das Grundstück an unterhaltsberechtigte Angehörige unentgeltlich überlassen wird (Urteil vom 14.11.2023 – IX R 13/23). Auch die Nutzung durch den geschiedenen Ehegatten begründet nicht den eigenen Wohnzweck, wenn er ausgezogen ist und der geschiedene Ehegatte und das gemeinsame Kind weiterhin dort wohnen (Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21).
2. Steuerersparnis durch Erbfolge
Kann der Verkauf eines Grundstücks vor Ablauf der Spekulationsfrist nicht abgewartet werden, gibt es die Möglichkeit die Steuerlast zu mindern, indem das Grundstück einem Kind geschenkt wird. Dabei ist zu beachten, dass Schenkungen an Kinder unter den Freibeträgen (400.000 EUR) steuerfrei erfolgen können. Liegt der Grundstückswert nicht über 400.000 EUR, so kann es steuerfrei an die Kinder verschenkt werden. Die Anschaffungskosten des Schenkers sind dann dem Kind zuzurechnen.
Die Spekulationsfrist betraf bisher nicht nur Verkäufer, sondern auch die Erben einer Immobilie. Mit dem Urteil vom 26. September 2023 (Az. IX R 13/22) hat der BFH seine Rechtsprechung geändert und zum Vorteil für Erbengemeinschaften mit Grundstücken im Nachlass entschieden. Laut dem BFH entfällt die Steuerpflicht für Erben, wenn ein Erbe die Anteile der restlichen Erbengemeinschaft übernimmt und eine zum Nachlass gehörende Immobilie weiterveräußert. In dem speziellen Fall erbte der Ehemann 52 Prozent einer Immobilie von seiner verstorbenen Ehefrau, während seine beiden Kinder den Rest erhielten. Der Ehemann kaufte den Erbteil von seinen Kindern ab und verkaufte das Grundstück als Alleineigentümer. Nach der Auffassung des Finanzamtes sei der Erwerb der Anteile eine Anschaffung und da zwischen Anschaffung und Veräußerung keine 10 Jahre lagen, besteuerte das Finanzamt den Veräußerungsgewinn. Der BFH gab dem Erben Recht, da der Erwerb von Anteilen an einer Erbengemeinschaft nicht mit dem Kauf einer Immobilie aus der Erbmasse gleichzusetzen sei.
3. Veräußerung von Teilflächen
Wird ein Grundstück geteilt und eine Teilfläche innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, gelten für die Teilfläche besondere Regeln, so RA Fürstenow. Auch wenn das ursprüngliche Grundstück als Ganzes zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, wird eine Nutzung zu eigenen Wohnzweck grundsätzlich nicht mehr begründet, da beide Teile jeweils separat betrachtet werden müssen und keine einheitliche Nutzung vorliegt. Auf die frühere Nutzung des ungeteilten Grundstücks kommt es nicht an nach dem Urteil vom BFH vom 26.09.2023 (Az. IX R 14/22). Daher kann die Veräußerung von Teilflächen steuerpflichtig sein.
4. „Drei-Objekt-Grenze“ und gewerblicher Grundstückshandel
Nach der Rechtsprechung des BFHs wird ein Verkauf als gewerblichen Grundstückshandel gewertet, wenn innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Grundstücke gekauft, bebaut oder verkauft werden (Urteil vom 22. September 2022 – IX R 19/21). In solchen Fällen unterliegt nicht nur der Verkauf, sondern auch die Modernisierung und das Bauen des Grundstücks der Einkommenssteuer und ggf. auch der Gewerbesteuer.
Schlusswort
RA Sascha C. Fürstenow empfiehlt vor der Veräußerung von Grundstücken sich zunächst von einem Steuerberater beraten zu lassen, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden. Auch eine anwaltliche Überprüfung kann parallel zur steuerlichen Beratung relevant sein, wenn bspw. eine Grundstücksschenkung erfolgen soll. Da jeder Verkauf einzelfallabhängig ist, kann sich eine Überprüfung durch einen Experten lohnen, um ggf. die Steuerlast zu reduzieren und Werbungskosten für den Verkauf geltend zu machen.