Die Rente durch die eigene Immobilie aufbessern, ohne diese komplett zu veräußern, klingt besonders für Menschen fortgeschrittenen Alters sehr verlockend. Durch das Rentensystem in Deutschland lassen sich nicht alle Bedürfnisse erfüllen und so müssen andere lukrativere Möglichkeiten gefunden werden, um die finanzielle Situation aufzubessern. Diese Methoden unterscheiden sich stark voneinander und bringen unterschiedliche Vor- und Nachteile mit sich. So sollte die Entscheidung, für eine der Varianten niemals leichtfertig getroffen und besser vorher mit einem sachkundigen Ansprechpartner, wie etwa Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow, besprochen werden, um den größtmöglichen Profit zu erzielen.
Möglichkeit 1: Hausverkauf mit Wohnrecht
Wer den Verkauf seiner Immobilie begehrt, aber ein Leben lang weiter darin wohnen bleiben möchte, könnte den Hausverkauf mit unbefristeten Wohnrecht in Betracht ziehen. Das Wohnrecht, wird zugunsten des vorigen Eigentümers eingetragen, und gewährt somit ein Mitbenutzungsrecht für die Immobilie, nachdem sie an einen neuen Eigentümer verkauft wurde. Der Berechtigte entrichtet keine Miete, wie bei einem üblichen Mietvertrag, trägt dafür aber die Neben, Reparatur- und Erhaltungskosten. Durch den Verkauf kümmern sich die Verkäufer, nur noch um die Kosten die durch die reine Nutzung entstehen. Diese Tatsache stellt für viele Hausverkäufer einen wichtigen Beweggrund dar, da es mit fortschreitendem Alter immer schwerer wird sich in der Eigentümerposition um eine Immobilie zu kümmern.
Allerdings hat der Wohnrechtberechtigte im Gegensatz zum Nießbrauch keinerlei Anspruch auf Mieteinnahmen, oder andere Nutzungen der Sache, denn das Wohnrecht ist unübertragbar an Dritte und erlischt spätestens mit dem Tod. Dafür hat der Berechtigte Mitsprache- und andere Rechte, wie das Aufnahmerecht, welches ihm erlaubt die Räume mit dem Lebenspartner oder auch mit Familienmitgliedern zu teilen.
Wie wird das Wohnrecht eingeräumt?
Der Erwerb der Immobilie erfolgt durch Einigung und Eintragung. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung, diese erfolgt in den meisten Fällen aber zusammen mit der Auflassung, um Kosten zu sparen.
Das lebenslange Wohnrecht muss in das Grundbuch des Grundstücks eingetragen werden, um sich die Rechte zu sichern. Im Normalfall stellt der zuständige Notar den Antrag beim Grundbuchamt mit der Vorlage der beglaubigten Bewilligungserklärung des Eigentümers. Ein unbefristetes Wohnrecht würde auch bei einer Veräußerung bestehen bleiben, sodass der Berechtigte auch bei einem Weiterverkauf, das Wohnrecht nicht verliert.
Da die Summe sofort in voller Höhe bezahlt wird, erhöht das sofort die Liquidität der Verkäufer und so können größere Vorhaben schneller umgesetzt werden als mit anderen Alternativen. Allerdings sollte unbedingt der steuerliche Freibetrag und die weiteten anfallenden Steuern beachtet werden, da diese de Gewinn verringert können und eine andere Verrentungsmöglichkeit eventuell gewinnbringender wäre.
Für wen ist der Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht geeignet?
Es sollte auch beachtet werden, dass diese Variante der Hausverrentung eher für Eigentümer geeignet ist, die später nicht den Wunsch haben, diese Immobilie im Erbfall ihrer Familie zu vermachen oder keine Erben haben. Durch den Hausverkauf verliert der Verkäufer alle Eigentümerrechte und die Immobilie wechselt in das Eigentum des Käufers, der ab da an alle Befugnisse innehat.
Ein Wohnrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit, verringert zusätzlich den Wert der Immobilie, da sie eine Reallast darstellt, was bedeutet, dass man einen geringeren Verkaufspreis erzielt, sollte der neue Eigentümer später noch einmal beabsichtigen die Immobilie weiterzuverkaufen. Wenn diese Absicht besteht, ist dem Käufer die Bestellung eines befristeten Wohnrechts zu empfehlen, da man nach Ablauf der Frist ein lastenfreies Grundstück zu einem höheren Wert weiterverkaufen kann.
Möglichkeit 2: Hausverkauf mit Nießbrauch
Der Nießbrauch eignet sich vor allem für diejenigen, die nach dem Hausverkauf weiter Nutzungen aus dem Grundstück ziehen möchten und nicht ausschließlich beabsichtigen dort selbst wohnen zu bleiben.
Ein eingetragenes Nießbrauchsrecht erlaubt es dem Berechtigten, die gesamten Nutzungen aus einem Grundstück zu ziehen. Das bringt einen großen Vorteil gegenüber dem Wohnrecht. Die Nutzungen aus einem Nießbrauch sind in den meisten Fällen Mieterträge durch die Weitervermietung. Der Berechtigte erlangt auch den Nießbrauch an den sich auf dem Grundstück befindlichen Zubehör, welches ihm beispielsweise die Nutzung einer Laube, oder anderen Objekten gewährt, wenn sich Käufer und Verkäufer darüber einig sind.
Im Falle des Verkaufs, behält sich also der vorige Eigentümer das Nießbrauchrecht vor, und kann somit in der Immobilie wohnen bleiben, oder auch aus der Immobilie ausziehen und diese weitervermieten. Ihm stehen durch den Nießbrauch die Mieteinnahmen und alle anderen Nutzungen der Sache zu.
Die Kosten außerordentlicher Aufwendungen, beispielsweise die Beseitigung von Sturmschäden oder auch Unwetterschäden trägt der Eigentümer. Der Nießbraucher hingegen ist grundsätzlich für die Erhaltung der Sache verpflichtet, somit trägt der Nießbraucher die Instandhaltungskosten. Er trägt auch die Kosten für Gartenarbeit, Schönheitsreparaturen und ist zum Abschluss von Versicherungen gegen Brandschäden und sonstige Unfälle auf seine Kosten verpflichtet. Er ist auch zur Zahlung der Grundsteuerpflicht verpflichtet und trägt die Verantwortung für die Streuplicht und die Schneeräumpflicht. Bei Verstößen können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Das bedeutet es kommen mehr Verpflichtungen auf die Nießbraucher zu als bei einem reinen Wohnrecht. Diese Tatsachen sollten unbedingt vor einer Entscheidung abgewogen werden.
Wie wird das Nießbrauchsrecht eingeräumt?
Das Recht entsteht durch die Einigung des Käufers und Verkäufers und die Eintragung in das Grundbuch. Der Nießbrauch kann aber nicht an einem subjektiv dinglichen Recht bestellt werden, da diese nicht übertragbar sind. Der Nießbrauch kann nur an einem Teil eines Grundstückes bestellt werden, allerdings nicht an einem Teil eines Gebäudes. Es kann auch befristet oder abbedingt werden, was im Grundbuch festzuhalten ist.
Wenn ein Entgelt vereinbart wurde, welches monatlich an den Eigentümer erfolgen soll, muss dieses genau bestimmt und ebenfalls in das Grundbuch eingetragen werden, eine bloße Orientierung am Mietspiegel reicht in diesen Fällen nicht aus.
Zwischen dem neuen Eigentümer und dem Nießbraucher entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis. Der Nießbraucher erwirbt ein Nutzungsrecht, das Verfügungsrecht behält weiterhin der Eigentümer. Der Berechtigte darf Umgestaltungen nur im Rahmen zur Gewinnung von Rohstoffen vornehmen, allerdings dürfen diese die wirtschaftliche Bestimmung der Sache nicht verändern.
Das Nießbrauchsrecht ist wie die persönlich beschränkte Dienstbarkeit, nicht übertragbar oder vererbbar und erlischt mit dem Tod der Person. Allerdings kann die Ausübung des Nießbrauchs anderen überlassen werden, welches einen weiteren Vorteil gegenüber dem reinen Wohnrecht darstellt und diese Methode für die Fälle der Vermietung attraktiver macht. Mit der Übertragung wären beispielsweise die Lebenspartner oder Kinder der Personen ebenfalls berechtigt, die Nutzungen aus der Sache ziehen.
Für wen Für wen ist der Verkauf mit Nießbrauchsrecht geeignet?
Genutzt wird das Modell des Nießbrauchs meist von älteren Menschen im Alter von über 65 Jahren, die Eigentümer einer Immobilie sind oder diese fast vollständig abbezahlt haben. Sie verkaufen ihre Immobilie und erhalten ein Nießbrauchsrecht an dieser, durch die sofortige Auszahlung verbessern sie ihre Liquidität und können dennoch lebenslang die Immobilie fast wie gewohnt nutzen und dort wohnen blieben.
Bei einem Weiterverkauf der Immobilie bleibt das Nießbrauchsrecht bestehen und muss von ihrem Wert abgezogen werden. Hinzukommen Notarkosten von ungefähr 0,4-0,6 % des Immobilienwerts für die Eintragung in das Grundbuch. Das mindert die erwartete Summe weiter. Daher ist ein Nießbrauch in den Fällen empfehlenswerter, in denen die Immobilie nicht weiterverkauft werden soll und die vorigen Eigentümer die Absicht pflegen, diese nicht nur zu reinen Wohnzwecken, sondern für Mieteinnahmen zu nutzen.
Möglichkeit 3: Leibrente
Die Leibrente stellt eine Sonderform des Immobilienverkaufs dar. Das Modell der Leibrente ist besonders für Menschen im Rentenalter zu empfehlen und dient zur Aufstockung der Rente während der restlichen Lebensdauer. Die Verkäufer sichern sich ein Wohnrecht an der Immobilie und erhalten den Kaufpreis in monatlichen Ratenzahlungen. Erst mit dem Tod der Verkäufer geht die Immobilie in das Eigentum des Käufers über.
Mit steigendem Alter sind viele der Menschen nicht mehr im Stande dazu, ihre Immobilie In standzuhalten und weitere Verpflichtungen, wie Renovierungen und auch Sanierungen zu übernehmen. Durch den Verkauf an einen Dritten kann diese Verpflichtung bei der Leibrente vollständig abgegeben werden, ohne aus der gewohnten Umgebung ausziehen zu müssen.
Wie wird das Leibrente vereinbart?
Der Käufer erwirbt die Immobilie durch Einigung und die Eintragung im Grundbuch. Weiter muss ein Notar bestellt werden, um den Kaufvertrag zu beurkunden. Die Anforderungen zur Leibrente unterscheiden sich nur dahingehend, dass ein Leibrentenversprechen in schriftlicher Form zusätzlich vorliegen muss.
Das Wohnrecht wird zugunsten der Verkäufer in das Grundbuch eingetragen. Es kann zeitlich abbedingt werden, wenn dies wirksam vereinbart wurde. Die Parteien haben die Möglichkeit die Raten bis auf einen bestimmten Zeitpunkt festzulegen oder sie sogar bis nach dem Tod auszudehnen. Verkauft beispielsweise ein Paar eine Immobilie, kann sich darauf geeinigt werden, dass wenn ein Teil verstirbt, der andere Teil noch weiter Zahlungen erhält und in der Immobilie wohnen bleiben darf, bis zum Tod.
Die Eintragung des Rechts im Grundbuch mindert den Wert der Immobilie um die Summe des Wohnrechts. Durch die Eintragung der Reallast in das Grundbuch, kann aber auch der Fall abgesichert werden, dass wenn der Schuldner der Leistung in Verzug gerät, die Verkäufer das Grundstück noch verwerten können. Das kann mit der Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung der Fall sein, sodass bei Nichtzahlung, das Grundstück wieder den ursprünglichen Eigentümern zusteht und diese darüber verfügen dürfen.
Zu beachten ist für die Empfänger der Leibrente, dass diese steuerpflichtig ist und somit die Leibrente eventuell nicht in der erwarteten Höhe empfangen wird. Sodass auch diese Tatsache bei einer Auswahl der passenden Methode der Verrentung beachtet werden sollte.
Für wen Für wen ist die Leibrente geeignet?
Der Käufer zahlt den Wert der Immobilie nicht sofort und abzüglich des Wohnrechts und entrichtet diese Summe monatlich oder auch quartalsweise. Das erleichtert den Erwerb einer Immobilie besonders für jüngere Menschen, die keinen Kredit bei der Bank aufnehmen wollen. Die Leibrente sichert gleichzeitig die monatlichen Zahlungen an die Verkäufer. Diese Methode eignet sich besonders für ältere Menschen, die nicht beerben wollen, dafür aber ihren Lebenspartner absichern möchten. Allerdings muss auch beachtet werden, dass sich diese Methode nicht eignet, wenn in einer Einmalzahlung eine höhere Summe gewünscht wird, da die Zahlungen in monatlichen Raten erfolgen.
Möglichkeit 4: Teilverkauf
Bei einem Teilverkauf wird nur ein prozentualer Anteil einer Immobilie verkauft. Dieser übersteigt aber niemals 50 Prozent. Der Käufer wird ein stiller Teilhaber eines Teils der Immobilie. Um die Nutzung des verkauften Anteils für den vorigen Eigentümer weiter zu gewährleisten, wird ihm zugunsten ein Nießbrauchsrecht in das Grundbuch eingetragen. Die Verkäufer haben also die Möglichkeit in der Immobilie zu bleiben oder diese zu vermieten, entrichten dafür aber eine monatliche Gebühr von ungefähr drei bis vier Prozent des Verkaufswerts an den neuen Eigentümer.
Der Verkäufer trägt zusätzlich zu den Verpflichtungen eines Eigentümers die Instandhaltungskosten für den bereits verkauften Teil, was einen Mehraufwand bedeutet und beachtet werden muss.
Wie wird der Teilverkauf abgewickelt?
Der Verkauf erfolgt durch Einigung und Eintragung und der notariellen Beurkundung, wie in den bereits vorher veranschaulichten Methoden des Hausverkaufs und der Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch. Ähnlich wie bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, steht den Verkäufern das Geld aber sofort zur Verfügung.
Diese Methode ist allerdings an Anforderungen gebunden, diese stehen zwar nicht im Gesetz, werden aber oft in der Praxis verlangt. Die zum Teilverkauf angebotene Immobilie sollte einen Verkaufswert von 200.000 Euro überschreiten und die zur sofortigen Auszahlung bestimmte Summe sollte 100.000 Euro überschreiten. Diese Anforderungen machen den Teilverkauf kleinerer Häuser, die zu reinen Wohnzwecken genutzt werden, schwerer. Weiter müssten die Verkäufer in den meisten Fällen, im Alter von ungefähr 60 Jahren oder älter sein. Durch die relativ hohen Nutzungsgebühren droht den Verkäufern die Gefahr, dass bei Zahlungsunfähigkeit, der Teil der Immobilie zwangsversteigert wird und nicht mehr genutzt werden kann. Es kommt auch die Zahlung der Grundsteuer hinzu, da nur ein Teil der Immobilie verkauft wird, muss diese weiterhin, wenn auch nur teilweise von den Verkäufern und gleichzeitig Eigentümern des anderen Teils entrichtet werden.
Für wen ist ein Teilverkauf geeignet?
Dass die Verkäufer ihr gewohntes Umfeld nicht verlassen müssen, aber können, macht diese Methode ebenfalls attraktiver für Menschen fortgeschrittenen Alters, da es ihnen die Möglichkeit offen lässt, später noch einmal den Ort zu wechseln oder in ein Seniorenheim umzuziehen. Ein weiterer Vorteil ist auch, dass ein Teil der Immobilie der nicht verkauft wurde, weiterhin vererbt werden kann und über diesen auch allein entschieden wird, man aber zusätzlich Nutzungen aus dem verkauften Immobilienteil ziehen kann. Weiter kann, wenn gewünscht ist, ein Rückkauf vereinbart werden, um sich später die Möglichkeit offen zu halten, die vollständige Immobilie zu besitzen und eventuell zu vererben. Besonders verlockend ist zusätzlich die sofortige Auszahlung der Summe und weitere hinzukommende monatliche Beträge, die durch die Vermietung erzielt werden können. So können auch größere Wünsche schneller in Erfüllung gehen.
Bei dieser Methode ist zu beachten, ob der verkaufte Teil der Immobilie zukünftig zu Gewerblichen- oder zu Wohnzwecken benutzt werden soll, da diese Informationen dem Grundbuchamt mitzuteilen sind. Ein Teileigentum wird begründet, wenn die verkauften Räume gewerblichen Zwecken dienen sollen, Wohnungseigentum wird dann begründet, wenn die Räume ausschließlich zum Wohnen genutzt werden. Diese Aufteilung müsste in der Form eines Teilungsplans erfolgen und dem Grundbuchamt mitgeteilt werden. Bei einer nachträglichen Änderung würden Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Weitere Kosten könnten durch das Anfallen der Spekulationssteuer entstehen, die bei privaten Grundstücks- oder Hausverkäufen anfällt.
Diese Punkte sollten in den Entscheidungsprozess unbedingt mit einbezogen werden.
Möglichkeit 5: Die Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek beleiht ein Eigentümer seine schulden- und lastenfreie Immobilie. Im Gegenzug erhalten die Eigentümer eine monatliche Ratenzahlung. In den seltensten Fällen erhalten sie ihr Geld mit einer Einmalauszahlung von der Bank.
Die Eigentümer behalten ihre Rechte und bleiben auch weiterhin in der Immobilie wohnen, ohne wie bei dem Teilverkauf eine Gebühr dafür zahlen zu müssen. Der Unterschied zu einer normalen Hypothek ist der, dass die Zinsen und die Tilgung die sonst zu erbringen wären gestundet werden, bis zum Tod des Darlehnsnehmers. Ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Kredits haben die Erben das Recht zu entscheiden, ob sie das Darlehen samt Zinsen zurückzahlen oder der Bank das Eigentum an der Immobilie überlassen. Somit kann es für die Erben eine schwierige Entscheidung sein das Erbe anzunehmen, wenn ein Darlehen in einer hohen Summe geschuldet wird, zusätzlich Zinsen. Daher ist diese Variante der Hausverrentung meist nur zu empfehlen, wenn der Wunsch zu vererben nicht gegeben ist.
Wie ist eine Umkehrhypothek ausgestaltet?
Bei einer Umkehrhypothek ist der Vertrag, der zwischen Bank und Eigentümer geschlossen wird, kein Kaufvertrag, sondern ein Kreditvertrag. Die Bestellung der Grundschuld setzt allerdings auch eine Einigung und eine Eintragung voraus. Die Eintragung bringt hohe Notargebühren mit sich, die zu beachten sind. Außerdem muss ein Gutachter bestellt werden und der Grundschuldbrief muss übergeben werden. In das Grundbuch der Immobilie wird eine Briefgrundschuld zugunsten der Bank zur Absicherung der Beleihung eingetragen, sodass die Immobilie nach dem Ableben des Eigentümers verwertet werden kann.
Der Vorteil der Umkehrhypothek ist, dass das Darlehen steuerfrei ist und so die erhaltenen Zahlungen nicht geschmälert werden. Es ist auch von Vorteil, dass keine monatlichen Zinsen oder Tilgungen zu entrichten sind. Weiter muss der Kreditnehmer auch das gewohnte Umfeld nicht verlassen, was einen weiteren Vorteil mit sich bringt, denn die meisten Menschen, wollen ab einem bestimmten Zeitpunkt in ihrem Leben keinen Umzug mehr durchmachen.
Nachteil der Umkehrhypothek
Ein großer Nachteil der Umkehrhypothek ist die geringe Auszahlung, die der Darlehnsnehmer erhält. Diese resultiert daraus, dass die Bank sich einen Teil des Geldes einbehält, da unklar ist wie sich der Wert der Immobilie über die Zeit entwickeln wird, bis sie verkauft werden kann. Dazu zählt meist auch die längere Lebensdauer der Darlehensnehmer. Auch die fehlenden Tilgungen und Zinsen schmälern die Sicherheit der Bank und führen dazu, dass die Auszahlung nochmal geringer ausfällt. Weiter ist auch zu beachten, dass die Immobilie während der Laufzeit des Darlehns instandgehalten werden muss, und das auf Kosten der Eigentümer.
Für wen kommt eine Umkehrhypothek in Frage? Wäre eine Umkehrhypothek geeignet?
Dadurch dass meist ältere Menschen eine Immobilie vollständig abbezahlt haben, und diese unbelastet ist, greifen sie öfter auf die Umkehrhypothek zu, da sie von einer Bank kein normales Darlehen erhalten würden. Mit dieser Methode lassen sich vor allem kurzfristige Zeitspannen überbrücken, in denen mehr Liquidität gewünscht und gebraucht wird, danach kann diese wieder abgelöst werden. Beispielsweise kann diese genutzt werden, um Familienmitglieder zu unterstützen, die sofortige Hilfe benötigen. Wenn eine lebenslange Ratenzahlung gewünscht ist und die Möglichkeit der Auszahlung durch die Erben unwahrscheinlich ist, ist eine Leibrente eher zu empfehlen.
6. Resümee
Die vielen Methoden der Verrentung bringen zahlreiche Vorteile aber auch Nachteile mit sich, sodass die Wahl der passenden Methode mit Bedacht und mit Blick auf die Zukunft gefällt werden sollte. Dazu berät Sie Rechtsanwalt Fürstenow gerne.
Rechtsanwalt Fürstenow berät Sie hierzu gerne und bietet vorab eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Sachverhalts an.
Der Rechtsrat wurde von der Mitarbeiterin der FÜRSTENOW Anwaltskanzlei, Frau Hetman, erstellt.