Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommt es aus Sicht des Käufers darauf an, dass der Kaufvertrag rechtlich in Ordnung ist und nicht zu Lasten des Käufers geht.
Neben dem Kaufvertrag ist dann als weiteres wichtiges Dokument die Teilungserklärung zu prüfen.
Zum Kaufvertrag einer Eigentumswohnung
Beim Kaufvertrag einer Eigentumswohnung ist mindestens darauf zu achten, welche Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises (die Fälligkeitsvoraussetzung) vorliegen müssen und wie beziehungsweise wann die Besitzübergabe erfolgen soll. Üblich ist es, dass die Eigentumswohnung im derzeitigen besichtigten Zustand verkauft wird und dass der Verkäufer jegliche Mängelgewährleistung ausschließt. Er haftet lediglich für arglistig verschwiegene Mängel. Aber auch hier ist Vorsicht geboten: nicht jeder Mangel, der verschwiegen wurde, ist auch arglistig verschwiegen worden und hätte vom Verkäufer offenbart werden müssen.
Belastungsvollmacht und Darlehensvertrag
Wenn die Eigentumswohnung nicht mit Eigenmitteln finanziert werden kann, dann bedarf es einer Finanzierung durch ein Bankinstitut, mithin eines Darlehensvertrages. Bereits im Kaufvertrag ist dann die Regelung aufzunehmen, dass die Wohnung mit einer Sicherungsgrundschuld belastet werden darf, obwohl der Käufer nicht bereits durch den Kaufvertrag, sondern erst durch Eintragung seiner Eigentümerschaft im Grundbuch Eigentümer der Eigentumswohnung wird. Hier ist zum einen darauf zu achten, dass diese sogenannte Belastungsvollmacht vollständig ist und dass diese gegebenenfalls mit den Darlehensbedingungen der Bank übereinstimmt.
Wichtig ist auch im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag, dass darauf geachtet wird, dass die Auszahlungsbedingungen der Bank mit den Regelungen im Kaufvertrag überhaupt und zeitnahe erfüllbar sind. Andernfalls können sich zeitliche Lücken auftun, so dass ohne Auszahlung des Darlehens Bereitstellungszinsen zu zahlen sind.
Prüfen weiterer Dokumente und Unterlagen
Neben dem Kaufvertrag ist dann als weiteres wichtiges Dokument die Teilungserklärung zu prüfen. Die Teilungserklärung regelt mitunter das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und die Behandlung des Gemeinschaftseigentums. Insbesondere muss der Käufer sich zur Einhaltung der in dieser Teilungserklärung enthaltenen Regelungen verpflichten. So kann es zum Beispiel sein, dass in der Teilungserklärung bereits bestimmt ist, welche weiteren Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentums, etwa der Ausbau von Dachrohlingen, Sanierungsmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen, zu dulden sind. Oftmals finden sich in der Teilungserklärung, insbesondere bei dort bereits geregelten weiteren Baumaßnahmen, Rechtsnachfolgeklauseln. Sollte der Käufer die Eigentumswohnung weiterverkaufen wollen, dann muss der neue Käufer sich zu alldem ebenfalls verpflichten. Dies könnte den Weiterverkauf durchaus erschweren.
Es wird empfohlen, von der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Protokolle und Beschlüsse der letzten mindestens fünf Jahre sich vorliegen zu lassen. Den Protokollen und Beschlüssen lässt sich zum Beispiel entnehmen, ob etwa größere Bauvorhaben, z.B. Sanierungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen, am Gemeinschaftseigentum, wie etwa dem Dach, der Fassade oder Ähnliches bereits beschlossen und zu erwarten sind.
Auch empfiehlt es sich, in jedem Fall Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. In einem Baulastenverzeichnis sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen aufgeführt, die auf dem Grundstück lasten können. Dies können Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde sein, im Hinblick auf die Eigentumswohnung bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
Typische Risiken
Typische Risiken sind verdeckte Mängel, da diese zum einen behoben werden müssen und zum Anderen der Verkäufer nicht unbedingt für diese verdeckten Mängel haften muss. Jedenfalls ist der Käufer, der sich auf einen solchen verdeckten Mangel beruft, dafür darlegungs- und beweisbelastet, dass der Verkäufer selbst Kenntnis von diesem Mangel hatte und auch verpflichtet gewesen ist, diesen Mangel aufzudecken.
Ein weiteres typisches Risiko ist, dass man als Käufer und neuer Eigentümer einer Wohnung Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird, die etwa wie bei einem Unternehmen mit Mehrheitsbeschluss über das sonstige Gemeinschaftseigentum abstimmt. Man kann also zu seinen Ungunsten überstimmt werden. Oder Probleme, die zwar die eigene Wohnung betreffen, jedoch dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, werden wegen dem Beschlussregime der Wohnungseigentümergemeinschaft nur zögerlich gelöst werden.
Denn man wird zwar Eigentümer der Wohnung, also vom sogenannten Sondereigentum. Jedoch sind tragende Wände, Fenster, der Boden sowie die Decke und so weiter Gemeinschaftseigentum, und Probleme damit, zum Beispiel im Mangelfall, müssen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlungen geregelt werden.
Ablauf eines Wohnungseigentumskaufs
Die typischen Schritte sind, nachdem man eine Eigentumswohnung als Kaufobjekt ausgemacht hat und mit dem Preis insoweit einverstanden ist, das Prüfen des Wohnungseigentumskaufvertrags sowie der genannten Urkunden und – erfahrungsgemäß immer – das Anpassen diverser vertragliche Regelungen.
Wenn dann der Wohnungseigentumskaufvertrag für beiden Seiten in Ordnung ist und der Käufer die Finanzierungszusage, also den Darlehensvertrag mit der Bank in der Tasche hat, dann wird der Wohnungseigentumskaufvertrag aufgrund der zwingenden Formvorschrift vor einem Notar notariell beurkundet. Der Notar beantragt dann im Anschluss beim Grundbuchamt die Eintragung einer so genannten Vormerkung zur Eigentumsumschreibung (oder Auflassungsvormerkung genannt), was die Position des Käufers absichert. Liegen die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vor, so wird die Bank, wenn der Darlehensvertag mit dem Wohnungseigentumskaufvertrag abgestimmt ist und keine sonstigen unvorhergesehenen Hinderungsgründe entgegenstehen, an den Verkäufer zahlen, und dann beantragt der Notar nach der Zahlung, die Vormerkung zur Eigentumsumschreibung „auszutauschen“ mit einer Eigentumsumschreibung, so dass der Käufer Eigentümer der Wohnung wird.
Der Käufer trägt also die Verantwortung dafür, dass seine Bank zum Fälligkeitszeitpunkt den Kaufpreis zahlt, und der Verkäufer trägt die Verantwortung dafür, dass er dem Käufer sodann das (lastenfreie) Eigentum an der Eigentumswohnung verschafft, also ohne Belastungen im Grundbuch, die vom Käufer nicht ausdrücklich (weil Notwendig: etwa Wegerecht oder Leitungsrecht) übernommen werden.
Vermietetes Wohnungseigentum: Kauf bricht nicht Miete
Nach deutschem Recht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, so dass nicht automatisch die Mieter der Wohnung die Wohnung verlassen müssen. Jedoch hat der Käufer, der seine gekaufte Wohnung selber bewohnen möchte, grundsätzlich ein Recht darauf, die Wohnung, von den Mietern herauszuverlangen. Wenn die Mieter freiwillig nicht die Wohnung verlassen, dann muss der Käufer als neuer Eigentümer, will er die Eigentumswohnung beziehen, eine Räumungsklage bei Gericht einreichen; ein solches gerichtliches Verfahren kann kostspielig und mitunter langwierig sein.
Rechtsanwalt Fürstenow berät Sie hierzu gerne und bietet vorab eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Sachverhalts an.