Viele Anbieter möchten Eigentümer mit dem neuen Immobilien-Teilverkauf anlocken und versprechen damit Profit und insbesondere für Rentner eine sichere Altersvorsorge. Doch auch bei diesem Modell kann es zu Nachteilen und tatsächlichen sowie rechtlichen Problemen kommen. In diesem Artikel werden die potenziellen Gewinne, jedoch auch die verbundenen Risiken durch einen Teilverkauf beleuchtet.
Was ist ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf von Immobilien ist der Verkauf eines ideellen Teils einer Immobilie, während der Eigentümer einen Teil behält. Der Käufer – oft ein Unternehmen – wird durch einen Teilverkauf zwar Miteigentümer, jedoch werden die laufenden Kosten der Immobilie weiterhin nur vom Alteigentümer getragen, erklärt Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow. Als Eigentümer kann man einen ideellen Anteil seines Eigenheims an einen Käufer bzw. Teilverkauf-Anbieter verkaufen und dafür einen Kaufpreis erhalten. Im Gegenzug zahlt der Eigentümer einen Betrag an den Käufer (Nutzungsentgelt für den verkauften Teil). Überdies hinaus müssen Eigentümer weiterhin ihre Pflichten erfüllen und sind für Reparaturen usw. zuständig. Viele sehen bei dem Teilverkauf einer Immobilie die Möglichkeit daraus Geld zu generieren, ohne dabei die vollständige Eigentümerschaft aufgeben zu müssen.
Das Nutzungsrecht bzw. Wohnrecht wird bei so einem Teilverkauf notariell beglaubigt, sodass es auch rechtlich abgesichert ist. Darüber hinaus wird auch das Nutzungs- bzw. Wohnrecht im Form eines Nießbrauchs vereinbart, d.h. dass beim Verkauf der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen darf.
Weitere Voraussetzung für einen Teilverkauf ist, dass die Immobilie nicht durch Schulden belastet ist bzw. Nur mit einer geringen Restschuld, die dann eventuell mit der Auszahlung des Kaufpreises verrechnet wird.
Nicht nur für private Eigentümer, sondern auch für Investoren kann ein Teilverkauf in Frage kommen. Dabei können sich sowohl für Eigentümer als auch Käufer folgende Vorteile ergeben:
1.) Für Immobilieneigentümer ist ein Teilverkauf öfters profitabel, da sie einen Teil der Immobilie als Kapital freisetzen, ohne sie vollständig verkaufen zu müssen. Der daraus resultierende Gewinn wird dann erneut verwendet, um bspw. in andere Immobilien zu investieren oder Geschäftsprojekte zu finanzieren.
2.) Zudem können Investoren dadurch ihr Vermögen breitgefächert streuen und auf andere Anlageklassen verteilen und somit das Risiko minimieren.
3.) Ein weiterer potenzieller Gewinn kann durch Cashflow erfolgen, wenn der Teilverkauf einer vermieteten Immobilie erfolgt und der Eigentümer weiterhin Mieteinnahmen aus dem verbliebenen Teil generiert.
4.) Aufgrund des notariell beurkundetem Nießbrauchrechts wird dem Alteigentümer ein lebenslanges Wohnrecht an seiner Immobilie gewährt.
Risiken und Nachteile
Jedoch werden einige Risiken und Nachteile nicht immer beachtet:
Nutzungsentgelt
Um die Immobilie tatsächlich weiterhin mitbenutzen zu dürfen, müssen Eigentümer dem Käufer bis zum Gesamtverkauf eine Art „Miete“, sog. Nutzungsentgelt zahlen. Ist das dem Verkäufer aufgrund unvorhersehbarer Gründe nicht mehr möglich, so kann ein Zwangsverkauf der Immobilie drohen, wenn das Entgelt für einen bestimmten Zeitraum nicht gezahlt werden kann. Die Höhe des Nutzungsentgelts wird zwar vertraglich geregelt, kann aber durch die Teilkauf-Unternehmen erhöht werden.
Wertsicherungsklausel
Diese Klausel im Vertrag besagt, dass dem Teilkäufer beim Gesamtverkauf der Immobilie ein bestimmter Prozentsatz des Teilkaufbetrags zusteht (Teilkaufpreis plus X). Dabei bekommt der Käufer seinen damaligen Kaufpreis plus X Prozent, bekannt sind Wertsicherungsklauseln um die 17 Prozent.
Instandhaltung und Weiterverkauf
Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie sowie die Kosten für den Rück- bzw. Gesamtverkauf der Immobilie muss der Alteigentümer weiterhin zahlen und oft hat das Teilverkauf-Unternehmen einen Anspruch auf einen Mindesterlös in beiden Fällen. Zudem ist die Höhe für den Rückkauf meistens höher als der Teilkaufpreis, der vom Käufer gezahlt wurde.
Insolvenz des Teilkäufers
In dem Fall, dass der Teilkäufer insolvent wird, ist es auch notwendig, dass der Alteigentümer abgesichert wird, da es für die Solvenz des Teilkäufers keine Zuständigkeit bei einer staatlichen Stelle gibt.
Wann sollte man auf einen Teilverkauf verzichten?
Als Verbraucher sollte man in einigen Fällen auf einen Teilverkauf verzichten, wenn bspw. eine langfristige Wertsteigerung erwartet wird. Wenn man davon überzeugt ist, dass der Wert einer Immobilie langfristig steigen wird, so ist es in manchen Fällen sinnvoller, die Immobilie zu behalten und von den Wertsteigerungen zu profitieren.
Zudem kann davon abgeraten werden, wenn das Kapital nicht dringend benötigt wird, um andere finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen, da der Teilverkauf die finanzielle Situation langfristig beeinflussen kann, insbesondere wenn die Immobilie eine gute Rendite erzielt oder weitere Vorteile bietet. Ein weiterer Punkt der zu beachten ist, dass für den Teilverkauf Kosten entstehen können, wie z.B. für die Bewertungsgebühren und Maklerprovisionen. Dabei ist nicht u vergessen, dass ein Teilverkauf ebenfalls steuerliche Auswirkungen mit sich bringen kann. Als Miteigentümer der Immobilie ist weiterhin die Grundsteuer zu zahlen. Eine Beteiligung an der Grundsteuer vonseiten der Anbieter wird nicht festgelegt.
Teilverkäufe erfordern detaillierte und vertragliche Vereinbarungen, um die Rechte aller Parteien zu schützen. Es ist ratsam, jeden Teilverkauf sorgfältig und individuell überprüfen und bewerten zulassen. Zudem sollten zuvor potenzielle rechtliche Risiken aufgedeckt und minimiert werden, damit der Schutz Ihrer Interessen als Verkäufer gewährleistet werden kann, rät Rechtsanwalt Fürstenow. Abgesehen vom dem Kaufvertrag sind viele weitere Punkte, wie das Nutzungsentgelt und weitere Kosten zu beachten.
Rechtsanwalt Herr Sascha C. Fürstenow berät Sie dazu gerne und stellt mit Ihnen gemeinsam sicher, dass der Vertrag alle erforderlichen Bestimmungen enthält und Ihre Interessen vertreten werden.
Der Rechtsrat wurde von der Mitarbeiterin der FÜRSTENOW Anwaltskanzlei, Frau Dastan, erstellt und von Rechtsanwalt Fürstenow fachlich geprüft und finalisiert.