Eine fehlerhafte bzw. unzureichende Angabe zur Berechnungsmethode in einem Immobiliendarlehensvertrag mit fester Zinsbindung kann dazu führen, dass Darlehensnehmer zu keiner Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet sind und die Bank bereits gezahlte Entschädigung zurückerstatten muss. Dies hat das OLG Saarbrücken mit dem Urteil vom 26.01.2023 entschieden (Az. 4 U 134/21). Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow stellt in diesem Rechtsrat das Urteil kurz dar und erklärt die Folgen für Darlehensnehmer.
Sachverhalt: keine ausreichende Aufklärung über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Der Immobiliendarlehensvertrag wurde im Jahre 2017 über eine Nettodarlehenssumme i.H.v. 136.000 EUR abgeschlossen, in der die Sollzinsbindung bis zum Ende der Laufzeit galt. Der Darlehensnehmer verkaufte die Immobilie und löste den Vertrag vorzeitig mit der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung ab. Der Darlehensnehmer verlangte nun die Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank mit der Begründung, dass er nicht ausreichend über die Berechnungsmethode aufgeklärt worden sei und die Angaben zur Berechnung unzureichend seien. Die Klage hatte in erster Instanz beim Landgericht Saarbrücken Erfolg. Auch das OLG folgte der Begründung des Darlehensnehmers und dem Urteil des LG Saarbrückens.
Das OLG bestätigt die unzureichende Berechnungsdarstellung der Vorfälligkeitsentschädigung:
Hypothetische Wiederanlage
In der Regel steht es den Banken zu, bei vorzeitiger Ablösung des Darlehensvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Nummer 2 BGB zu verlangen. Dieser Anspruch stehe in diesem vom OLG zu beurteilenden Fall der Bank nicht zu, da die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft seien, da die Bank wiederholt die Wiederanlage auf Kapitalmarkttitel öffentlicher Schuldner abhebe. Diese „Aktiv-Passiv-Methode“ sei zwar laut dem BGH erlaubt, jedoch liege der finanzielle Nachteil des Darlehensgebers in der Differenz zwischen den Zinsen, die der Darlehensnehmer bei Abnahme des Darlehens und vereinbarungsgemäßer Durchführung des Vertrags tatsächlich gezahlt und der Rendite, die sich aus einer laufzeitkongruenten Wiederanlage der freigewordenen Beträge in sicheren Kapitalmarkttiteln ergebe, berichtet RA Fürstenow. In diesem Fall habe die Bank nicht auf die Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefe abgestellt, sondern auf Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner. Der Formulierung der Bank, Hypothekenpfandbriefe können ebenfalls zu den „Kapitalmarkttitel“ gehören und Pfandbriefe sich auch auf öffentliche Schuldner beziehen, sei nicht zuzustimmen, da das Pfandbriefgesetz gerade zwischen den Hypothekenpfandbriefen und Pfandbriefen öffentlicher Schuldner explizit unterscheidet, sodass es sich bereits um zwei unterschiedliche Anlageformen handelt. Dies bedeutet, dass die Renditen für Hypothekenpfandbriefe in der Zukunft für die Wiederanlage maßgeblich sind.
Zu betrachtender Zeitraum
Dies werfe weiter die Frage auf, ob die angegebene „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ dem Zeitraum der rechtlich geschützten Zinserwartung überhaupt entspreche. Dem OLG zufolge erwecke die Formulierung der Bank für einen Laien den Eindruck, dass die restliche Vertragslaufzeit entscheidend für den Berechnungszeitraum sei. Nach § 489 BGB kann ein Darlehen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zehn Jahren nach vollständiger Auszahlung des Darlehens erstmalig gekündigt werden. Allerdings ist für die Berechnung der Zeitpunkt des nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermins maßgebend und nicht die gesamte Restlaufzeit des Darlehens.
Keine Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte:
Schließlich wurde der Darlehensnehmer nicht darüber informiert, dass Sondertilgungs- bzw. Tilgungsanpassungsrechte die Zinserwartung und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beeinflussten. Dies müsste laut dem OLG klar für den Darlehensnehmer formuliert werden und bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten des Darlehensnehmers berücksichtigt werden.
Keine Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte
Ebenfalls wurde der Darlehensnehmer nicht darüber informiert, dass Sondertilgungs- bzw. Tilgungsanpassungsrechte die Zinserwartung und damit die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beeinflussten. Dies müsste laut dem OLG klar für den Darlehensnehmer formuliert werden und bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten des Darlehensnehmers berücksichtigt werden.
Bedeutung des Urteils für Verbraucher
Die Entscheidung des OLG Saarbrückens stärkt nicht nur die Rechte der Darlehensnehmer, sondern beweist erneut, dass es sich für Darlehensnehmer lohnt, den Darlehensvertrag überprüfen zu lassen, um eventuelle Rückzahlungsansprüche geltend machen zu lassen oder die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen zu können.
Falls Sie überprüfen lassen wollen, ob Ihre Bank tatsächlich einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat, können Sie sich gerne an Rechtsanwalt Fürstenow wenden.
Der Rechtsrat wurde von der Mitarbeiterin der FÜRSTENOW Anwaltskanzlei, Frau Dastan, erstellt und von Rechtsanwalt Fürstenow fachlich geprüft und finalisiert.